冯某某与冯某某、蓝某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　冯某某与冯某某、蓝某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　当事人信息

　　原告冯某某。

　　委托代理人吕春，广西广盟律师事务所律师。

　　被告冯某某，个体户。

　　被告蓝某某。

　　两被告共同委托代理人刘凯中，广西广合律师事务所律师。

　　两被告共同委托代理人黄珊珊，广西广合律师事务所实习律师。

　　审理经过

　　原告冯某某诉被告冯某某、蓝某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月27日作出(2014)陆民初字第1102号民事判决，被告冯某某不服，向玉林市中级人民法院提出上诉。玉林市中级人民法院于2014年12月1日作出(2014)玉中民一终字第328号民事裁定，裁定撤销陆川县人民法院(2014)陆民初字第1102号民事判决，本案发回陆川县人民法院重审。本院于2014年12月26日受理后，依据原告冯某某申请，追加被告冯某某的妻子蓝某某为本案的共同被告参加本案的诉讼，依法重新组成由审判员黄永敏担任审判长，代理审判员吴萍和人民陪审员李俊霖参加的合议庭，于2015年2月10公开开庭审理了本案。书记员林欢欢担任法庭记录。原告冯某某及其委托代理人吕春、被告冯某某及其与被告蓝某某共同委托代理人刘中凯、黄珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告冯某某诉称，原告与被告冯某某是同胞兄弟，因经营企业和居住的需要，原、被告等兄弟姐妹共同在陆川县温泉镇人民政府东面的一块土地(现镇安南街北面)购买了土地房产，其中紧临镇安街部分除用作原被告等兄弟姐妹居住而办理各人的土地证、房产证外，中间约132平方米作为进入临街房屋后面企业的大门口所使用的土地登记在被告名下，大门口所使用土地的证号为陆国用(2001)字第xx号，大门口土地的房屋所有权的证号为陆川县房权证陆房证字第××号;临街房屋后面的企业用地平均分为五份分别登记在原被告等五人名下，其中登记在被告名下的土地是650平方米，证号为陆国用(2001)字第xx号。上述登记在被告名下的用作企业大门口的土地、房屋及证号为陆国用(2001)字第xx号的土地自购置以来一直是企业经营管理使用。2006年3月25日，原、被告签订《债权债务及析产处理协议书》，协议约定：1、冯某某退出陆川县晨光机电设备制造厂的经营，冯某某单独接收该厂的财产及所有债权债务进行经营，冯某某补偿15万元给冯某某;2、原双方经营的陆川县晨光机电设备制造厂的一切动产和不动产(包括厂房及附属用地、机械设备等)归冯某某所有，与冯某某无关。此后，本案所涉土地房屋一直是原告经营管理使用至今。2011年6月11日，原、被告签订《房地产、土地使用权转让合同》，合同约定：被告将陆国用(2001)字第xx号号土地、陆国用(2001)字第xx号土地、陆房证字第××号房屋转让给原告，原告支付被告土地及房地产转让款50万元;次日，原告按合同约定向被告支付了10万元，后来原告多次通知被告领取余下的40万元，但被告拒绝领取。2011年12月28日，被告向陆川法院起诉要求原告返还已经转让给原告的陆国用(2001)字第xx号号土地和陆房证字第××号房屋并支付场地租用费。经陆川法院于2012年8月8日作出(2012)陆民初字第90号民事判决，判决确认了被告已经将本案所涉的土地房屋转让给原告的事实，转让行为合法有效，并驳回了被告的诉请。被告不服判决提起上诉，玉林市中级人民法院于2012年12月26日作出(2012)玉中民三终字第242号民事判决，驳回了被告的上诉，维持了原判。原告认为，原告与被告对本案争议的土地房屋历经两次约定已经归属原告，转让行为也已经生效判决确认合法有效，被告理应自觉协助原告办理转户手续，但被告一直拒绝协助。为此，请求法院：1、判令被告立即协助原告办理陆国用(2001)字第xx号、陆国用(2001)字第xx号国有土地使用证的土地使用权以及陆川县房权证陆房证字第××号房屋所有权证的房屋所有权的转户登记手续。2、本案诉讼费用由被告承担。

　　原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

　　1、原告身份证，欲证明原告的身份基本情况;

　　2、债权债务及析产协议书，欲证明被告冯某某在2006年3月退出经营后，企业使用的土地房屋全部属于原告所有;

　　3、房地产、土地使用权转让合同，欲证明被告冯某某将土地房屋转让给原告;

　　4、陆国用(2001)字第xx号土地使用证;

　　5、陆国用(2001)字第xx号土地使用证;

　　6、陆房证字第××号房屋所有权证;

　　证据4-6，欲证明被告转让给原告的土地房屋，也是被告在2006年3月退出经营后企业使用的土地房屋;

　　7、收据，欲证明原告支付10万元给被告;

　　8、陆川法院(2012)陆民初字第90号民事判决书;

　　9、玉林中院(2012)玉中民三终字第242号民事判决书;

　　证据8-9，欲证明转让协议合法有效，被告依法应履行合同，协助原告办理转户手续;

　　10、广西高院(2013)桂民申字第646号民事裁定书，欲证明转让协议合法有效，原告依法应履行合同;

　　11、冯某某民事起诉状(陆川县人民法院2014陆民初字第1170号，欲证明被告多次拒绝接受领取40万元;

　　12、通知及快递凭证，欲证明2014年5月2日原告通过快递通知被告到原告处领取40万元;

　　13、汇款凭证，欲证明因被告拒绝领款，原告在起诉后通过冯丽娜的账户将40万元转入法院账户;

　　14、通知及快递凭证，欲证明2014年5月21日原告通过快递通知被告到法院领取40万元;

　　15、(2015)玉中立民终字第2号民事裁定书，欲证明该裁定书涉及本案所争议的合同是有效的。

　　被告辩称

　　被告冯某某、蓝某某共同辩称，一、本案诉争的《房地产、土地使用权转让合同》以及原、被告双方签订的债权债务及析产协议书是无效的，因为转让合同、协议书内容里的财产涉及到被告冯某某与被告蓝某某的夫妻共同财产，被告蓝某某对被告冯某某转让房地产、土地使用权的行为并不知情，也不同意的，原告冯某某诉讼请求已无合同存在的事实依据;二、原告冯某某要求被告冯某某协助其办理土地、房屋登记过户无任何法律依据，因为原告冯某某作为买受人，明知被告冯某某与被告蓝某某系夫妻关系，并非善意第三人，而且原告冯某某未完成支付合同约定的50万元价款，该转让不动产标的尚未办理登记过户手续，仍登记在被告冯某某名下。请法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　被告冯某某为其辩解在举证期限内提供的证据有：

　　1、关于领回土地房屋转让定金的通知，欲证明原告违约在先，被告已正式通知原告领回定金的事实;

　　2、关于领回土地房屋转让定金的通知快递回单，欲证明原告已收到关于领回土地房屋转让定金的通知，按照合同法约定，被告方通知原告解除本案合同;

　　3、房地产、土地使用权转让合同，债权债务及析产处理协议书，证明原被告双方之间的真实意思表示，合同第5条第一项约定被告方有权起诉要求解除合同，原告方也有违约行为导致被告方也告知其要求解除合同，原告的行为已经表明原告也不愿意履行本案的合同，拒绝支付转让余款;

　　4、告知书和报案、备案书，证明被告已向有关单位备案，原告支付的转让款到今年为止应该是65万元，而不是40万元，合同约定每超一年就要递增5万，根据2006年3月25日协议，欲证明本案讼争的房屋、土地并非是骏马拖拉机公司一直使用的厂房，不包含在这份协议书里面。该协议被告蓝某某是不清楚，也不同意的;

　　5、关于告知书和报案、备案书区内特快专递邮件详情单，欲证明有关单位和个人已经收到被告的告知书和报案、备案书，说明被告在签订合同的时候不是真实的意思表示，才导致双方出现较大的争议纠纷;

　　6、接处警登记表，欲证明被告已对原告的行为依法备案的事实;

　　7、陆川县公安局新洲派出所证明，欲证明原告的行为已不再履行转让合同的事实;

　　8、被告张贴通知书的图片(关于限期搬迁交还房地产并赔偿占用费的通知书)、关于解除《房地产、土地使用权转让合同》的通知(2014年6月13日)和快递回单，欲证明原告存在违约行为，不愿意继续履行合同，被告也通知原告要求解除合同，被告不再履行转让合同的事实;

　　9、陆国用(2001)字第xx号土地使用证;

　　10、陆国用(2001)字第xx号土地使用证;

　　11、陆房证字第××号房屋所有权证;

　　证据9-11，欲证明这两宗财产属于冯某某的财产;

　　12、身份证，证明被告冯某某的基本情况。

　　被告蓝某某为其辩解在举证期限内提供的证据有：

　　1、结婚证、户口本，欲证明被告蓝某某与被告冯某某系夫妻关系，双方于1983年2月8日在陆川县民政局登记结婚;

　　2、玉林市中级人民法院作出的(2014)玉中民一终字第328号民事裁定书，欲证明玉林市中级人民法院生效的裁定认定登记在被告冯某某名下的xx18号、xx号土地使用权和xx号房屋系被告蓝某某与被告冯某某婚姻存续期间取得，为夫妻共同财产。

　　本院依据被告冯某某申请法院调查取证的申请，到陆川县新洲派出所调查取证，该所出具证明一份，证明原告冯某某于2011年7月22日到该所报过警，但经了解是属兄弟之间的土地纠纷，并没有进一步调查和作询问笔录。

　　经开庭质证，被告对原告提供的证据1、7、11无异议，原告对被告提供的证据真实性均无异议，双方对陆川县新洲派出所出具证明的真实性均无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。

　　本院认为

　　被告对原告提供的证据2、3、4、5、6、8、9、10、12、13、14、15有异议，认为证据2、3所涉及的动产及不动产是两被告夫妻共同财产，被告蓝某某并不知情，该协议书和转让合同是无效的;对证据4-6的真实性无异议，但认为所争议的土地和房屋是两被告的夫妻共同财产，不是晨光机电厂所有或使用的财产;对证据8-9的真实性无异议，但认为法院判决对合同效力的认定是在遗漏当事人蓝某某的情况下作出的;对证据12-14的真实性无异议，但认为法院并不是法定的提存机构，原告将40万交付给法院不构成提存的法律效力;对证据15的真实性无异议，但该裁定的内容是不合法的，程序也违法的。本院认为，原告提供的证据2、3是被告冯某某与原告冯某某签订的，是双方之间的真实意思表示，而这两份证据与本案相关联，应作为认定本案事实的参考依据;原告提供的证据4、5、6、8、9、12、13、14、15，被告虽对其证明目的提出质疑，但对其真实性并无异议，且上述证据均与本案相关联，可以作为认定本案事实的参考依据。

　　综合全案证据，本院确认以下法律事实：

　　原告冯某某与被告冯某某是同胞兄弟。因经营企业和居住的需要，原、被告等兄弟姐妹五人共同在陆川县温泉镇人民政府东面的一块土地(现陆川县温泉镇镇安南街北面)购买了土地房产，其中紧临镇安街部分除用作原、被告等兄弟姐妹居住而办理各人的土地证、房产证外，中间约132平方米作为进入临街房屋后面企业的大门口所使用的土地登记在被告名下，大门口所使用土地的证号为陆国用(2001)字第xx号，大门口土地的房屋所有权的证号为陆川县房权证陆房证字第××号;临街房屋后面的企业用地平均分为五份分别登记在原、被告等五人名下，其中登记在被告名下的土地是650平方米，证号为陆国用(2001)字第xx号。上述登记在被告名下的用作企业大门口的土地、房屋及证号为陆国用(2001)字第xx号的土地自购置以来一直是企业经营管理使用。2006年3月25日，原告与被告签订《债权债务及析产处理协议书》1份，协议约定：1、冯某某退出陆川县晨光机电设备制造厂的经营，冯某某单独接收该厂的财产及所有债权债务进行经营，冯某某补偿150000元给冯某某;2、原、被告双方经营的陆川县晨光机电设备制造厂的一切动产和不动产(包括厂房及附属用地、机械设备等)归冯某某所有，与冯某某无关。2011年6月11日，原告与被告冯某某签订了《房地产、土地使用权转让合同》1份，合同约定：1、转让的国有土地使用权证号及房屋所有权证号：陆国用(2001)字第xx号、陆国用(2001)字第xx号、陆房证字第××号;2、转让价格：冯某某负责归还上述土地及房地产的抵押借款，并支付冯某某土地及房地产转让款500000元;3、支付方式：在本合同生效的第二日内，冯某某应支付本协议转让价款20%给冯某某，作为土地和房地产的转让定金。2011年6月12日，冯某某给冯某某出具收据，确认收到冯某某交来的土地转让定金100000元。后来双方发生纠纷，冯某某没有接收余下的400000元。2011年11月8日，冯某某以张贴通知书和邮寄通知书的形式，限被告在20日内搬迁双方讼争的房地产并赔偿占用费。因双方协商未果，2011年12月28日，冯某某诉来本院要求冯某某等停止侵权，并返还《房地产、土地使用权转让合同》中的房地产。经本院于2012年8月8日作出(2012)陆民初字第90号民事判决驳回冯某某的全部诉讼请求。冯某某不服该判决上诉至玉林市中级人民法院，经玉林市中级人民法院于2012年12月26日作出(2012)玉中民三终字第242号民事判决驳回冯某某的上诉，维持原判。冯某某不服二审判决而向广西区高级人民法院申请再审，经广西区高级人民法院于2013年7月19日作出(2013)桂民申字第646号民事裁定驳回冯某某的再审申请。此后至今，被告冯某某仍表示拒绝接收合同余下的400000元，原告冯某某于2014年5月20日通过冯丽娜的账户将400000元转入本院执行款账户，于次日通过快递通知被告冯某某到本院领取400000元，但被告冯某某不愿领取。被告冯某某的妻子蓝某某以被告冯某某在未与其协商一致情况下，擅自处分夫妻共同财产，侵犯其共有财产权为由，于2014年11月4日诉来本院要求确认冯某某与冯某某于2011年6月11日签订的《房地产、土地使用转让合同》无效。经本院于2014年11月12日作出(2014)陆民初字第2051号民事裁定书，驳回蓝某某的起诉。蓝某某不服该裁定上诉至玉林市中级人民法院，经玉林市中级人民法院于2015年1月16日作出(2015)玉中立民终字第2号民事裁定驳回蓝某某上诉，维持原裁定。

　　本案争议的焦点：本案诉争的《房地产、土地使用权转让合同》是否有效?

　　本院认为，原告冯某某与被告冯某某签订的《债权债务及析产处理协议书》和《房地产、土地使用权转让合同》，是双方经协商一致后自愿签订的，是双方的真实意思表示，协议书、合同的内容没有违反法律的强制性规定，且经法院已发生法律效力的判决确认为合法有效。依据原告冯某某与被告冯某某签订的《债权债务及析产处理协议书》的约定，陆川县骏马拖拉机有限责任公司作为厂房和办公场所使用的一切动产和不动产(包括被告名下陆国用(2001)字第xx号土地、陆房证字第××号房屋)，已经归原告冯某某所有。又依据原告冯某某与被告冯某某签订的《房地产、土地使用权转让合同》的约定，被告冯某某确认其名下的陆国用(2001)字第xx号土地、陆国用(2001)字第xx号、陆房证字第××号房屋已经转让给原告冯某某，合法有效的该转让行为对双方都具有约束力。关于被告蓝某某辩称因为转让合同、协议书内容里的财产涉及到被告冯某某与被告蓝某某的夫妻共同财产，被告蓝某某对被告冯某某转让房地产、土地使用权的行为并不知情，也不同意的，本案诉争的《房地产、土地使用权转让合同》以及原、被告冯某某签订的《债权债务及析产协议书》是无效的问题：本院认为，被告冯某某与蓝某某系夫妻关系，夫妻关系并无不正常，且一直在一起生活，双方之间的代理行为应属于法定代理行为，被告冯某某对共有财产的处分行为应属有权处分。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。最高人民法院《关于适用﹤婚姻法﹥若干问题的解释(一)》第十七条规定：婚姻法第十七条关系夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：1、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。2、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告蓝某某与冯某某所居住房屋与原告冯某某住所以及本案所涉土地房屋相邻，且本案所涉土地房屋一直是原告冯某某经营管理使用至今。事隔7年多，且期间原告冯某某与被告冯某某因本案涉及土地房屋的问题发生纠纷，陆川县新洲派出所出警处理过，转让本案争讼土地、房产合同效力问题也历经一审、二审以及再审的处理。但被告蓝某某从未就被告冯某某转让房地产、土地使用权以及原告冯某某使用土地房屋的事实提出异议，很明显被告蓝某某对于被告冯某某转让房地产、土地使用权事实是知情的。从中国的实际国情出发进行分析，中国夫妻之间的独立性与西方是不可同日而语的，夫妻一方处理重大财产而另一方不知情的情况非常少见的，除非夫妻关系不正常或有重大特殊原因。日常生活中，人们都习惯将夫或妻一方处理财产的行为视为夫妻共同意思表示。在无可靠证据证明两被告夫妻关系不睦的情况下，被告冯某某称妻子蓝某某不知情以及被告蓝某某称2014年才知情不符合常理。原告冯某某有理由相信被告冯某某处分房地产、土地使用权行为系与被告蓝某某共同意思表示。故原告冯某某与被告冯某某签订的《债权债务及析产协议书》及《房地产、土地使用权转让合同》为被告冯某某、蓝某某夫妻双方共同意思表示，两被告不得以一方不同意或不知道为由对抗善意的原告。被告蓝某某抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据诚信原则，被告冯某某、蓝某某应依双方的约定继续履行合同并协助原告办理讼争土地及房屋的权属变更登记手续。本案中，原告冯某某自该转让合同生效后一直明确向被告表示要求其领取合同约定的剩余款，并没有悔约的意思表示及行为，在被告冯某某拒绝领取剩余40万元转让款的情况下，诉讼过程中原告冯某某将40万转让款转入陆川县人民法院的账户进行提存并不违反法律的规定，从司法实践的情况看，公证机关不是办理提存的唯一机关。故被告冯某某认为转让合同为无效并已单方解除及原告冯某某将转让款40万元进行提存机构不合法，合同之债并未履行完毕的抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及第一百三十五条《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、最高人民法院《关于适用﹤婚姻法﹥若干问题的解释(一)》第十七条第二项的规定，判决如下：

　　裁判结果

　　被告冯某某、蓝某某应于本判决生效后10日内协助原告冯某某办理陆国用(2001)字第xx号、陆国用(2001)字第xx号国有土地使用证的土地使用权以及陆川县房权证陆房证字第××号房屋所有权证的房屋所有权的变更登记手续，登记至原告冯某某名下。

　　案件受理费100元(原告已预交)，减半收取50元，由被告冯某某、蓝某某负担。

　　如义务人不履行，权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元(受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20--405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

　　审判人员

　　审判长黄永敏

　　代理审判员吴萍

　　人民陪审员李俊霖

　　裁判日期

　　二〇一五年三月九日

　　书记员

　　书记员林欢欢